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数说你不知道的REITS(一

作者:habao 来源: 日期:2018-11-8 4:42:40 人气: 标签:相关指数和相关系数

  过去20年,所有权益型REITS的年化总收益率为9.12%,而同期标普500指数、纳斯达克成份指数的年化总收益率分别为7.20%、7.68%。

  截至2016年,上市交易的REITS共233只,拥有的账面资产达到1.4万亿美元,其中,净资产约5000亿美元,负债约9000亿美元,拥有的物业资产总市值达到1.8万亿美元,而REITS公司的总股权市值也超过1万亿美元;另有上市但非交易型REITS共88只,账面资产总额1160亿美元,其中,净资产700亿美元,负债460亿美元,拥有的物业资产总市值约1600亿美元。

  私募REITS近年来也发展迅速,截至2016年,全美共有2000多只私募REITS,拥有的账面资产总额约6400多亿美元,拥有的物业资产总市值近8000亿美元。因此,当前,私募和公募REITS合计拥有近3万亿美元的物业资产,拥有511000栋建筑,总股权市值1.1万亿美元,其中,有32只REITS进入了标普500指数。

  而过去30年,的REITS已累计从资本市场融资1万多亿美元,其中,55%来自于股票和优先股融资,45%来自于债券融资;而过去10年的资本市场累计融资总额也达到6000多亿美元,其中,56%来自于股权融资,44%来自于债券融资。

  截至2018年7月,过去30年,累计有347只REITS IPO上市,首发融资800亿美元;普通股增发融资2243次,累计融资3800多亿美元;优先股融资845次,累计融资近1000亿美元;发行信用债融资1834次,累计融资4300多亿美元;发行抵押债务融资217次,累计融资300多亿美元。

  而自2008年以来,共有83只REITS IPO上市,首发融资280多亿美元;普通股增发融资906次,累计融资近2700亿美元;优先股融资283次,累计融资470亿美元;信用债融资693次,累计融资2700多亿美元。

  自2004年以来,REITS公司的并购交易总额达到5000多亿美元,其中,60%是上市公司之间的并购,40%是上市公司和私人企业之间的并购交易;而2008年以来,REITS公司的并购交易总额也达到2900多亿美元,其中,四分之三是上市公司之间的并购交易,四分之一是上市公司与私人企业之间的并购交易。

  综上所述,REITS不仅已成为市场重要的投资工具,还超过商业银行,成为投资性物业最主要的资金来源,并推动了美国商业地产市场的创新和加速整合。

  截至2017年年底,所有权益型REITS过去40年的年化总收益率为12.52%,过去20年的年化总收益率为9.12%,而同期标普500指数的年化总收益率为7.20%,纳斯达克成份指数的年化总收益率为7.68%,美国投资级公司债及债的指数收益率为5.06%,高收益债指数的收益率为6.76%,而代表不动产直接投资收益状况的NPI(NCREIP)指数年化总收益率为9.03%——即,权益型REITS过去20年的年化总收益率超过了各主要投资工具。而经风险调整后,美国投资级债券指数的单位风险收益(夏普比率)最高,达到1.32,其次就是权益型REITS指数,单位风险回报达到0.56,而标普500指数和高收益债指数的单位风险回报均为0.49,纳斯达克指数则仅有0.39。这充分显示了REITS作为投资工具的收益率优势。

  此外,REITS和其他投资工具的相关系数也较低,从而使其具有了组合投资的优势。作为现金、股票、债券之外的第四资产,在过去30年,NAREIT的权益REITS指数和标普500指数的相关系数为0.55倍,与纳斯达克成份指数的相关系数为0.43倍,与美国投资级债券的相关系数更低,仅为0.19倍,与美国高收益债的相关系数为0.59倍;过去20年的相关系数更低,NAREIT权益REITS指数和标普500的相关系数仅为0.45倍,和美国投资级债券的相关系数则只有0.06倍,实际上,REITS仅和高收益债的相关系数略高,达到0.61倍。

  综上所述,REITS作为一类特殊的不动产证券,它和不动产直接投资指数NPI的相关系数较高,达到0.74倍,从而使投资人能够分享不动产直接投资的好处;但相比于NPI,权益类REITS在长期具有更高的收益率,虽然波动也更大,但良好的流动性使其成为不动产直接投资的有力替代工具。

  各项研究均显示,在最优的资产配置组合中引入5%-15%的REITS,可以有效改善组合投资的风险收益状况。

  总体来看,不同国家地区之间的REITS市场具有一定的相关性,但相关系数并不是很高,其中,和欧洲REITS市场股价变动的相关系数略高,在0.77倍左右,而和亚洲REITS市场股价变动的相关系数则较低,在0.64倍左右,亚洲和欧洲REITS市场股价变动的相关系数居中,为0.73倍。总体上,全球REITS的变动趋势大体同步,但收益率和波动幅度不同。

  过去20年(1997-2017年),欧洲REITS的总回报率最高,年均总回报率达到8.85%,其中,60%来自于资本利得的贡献,40%来自于股利收益的贡献,年均股利收益率为3.37%;REITS的总回报率接近欧洲市场,过去20年的年均总回报率为8.76%(这里的REITS包含了权益型REITS和抵押贷款类REITS),但与欧洲REITS相反的是REITS,60%的收益都来自于股利的贡献,年均股利收益率为5.21%,其中,权益类REITS的年化总收益率达到9.12%,年均股利收益率为5.47%;而亚洲REITS过去20年年均总回报率为7.60%,一半来自于资本利得的贡献,一半来自于股利收益的贡献,年均股利收益率为3.70%。梦见偷东西被发现

  虽然欧洲市场的总回报率最高,但由于欧洲REITS的资本利得占比较大,相应的其收益的波动性也更大,考虑风险因素后其单位风险的回报(夏普比率)为0.45倍;与之相对,REITS由于多数收益来自于股利的贡献,所以,收益相对稳定,虽然年化总收益率略低于欧洲REITS,但考虑风险因素后的单位风险回报达到0.53倍,如果再从中剔除抵押贷款类REITS,则权益REITS的单位风险回报达到0.56倍;而亚洲REITS,由于收益率较低,价格波动又比较大,所以单位风险回报最低,为0.43倍。

  总之,全球REITS市场之间具有一定的相关性,波动趋势大体一致,但收益率和波动幅度不同。过去20年,和欧洲REITS市场的年化总回报率都在8.8%左右,但由于欧洲市场的股利收益率较低,资本利得贡献了60%的总收益,所以,其波动率更大,单位风险回报低于市场;而亚洲市场过去20年年化总回报率为7.6%,一半来自于资本利得的贡献,一半来自于股利收益的贡献,其波动率也较大,单位风险回报比欧洲市场还要低一些。所以,从长期看,REITS市场的风险回报最高,亚洲市场最低。

  

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